על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, בעת מכירה של נכס מקרקעין, המוכר נדרש לשלם מס שבח למדינה אשר יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים בהתאם לשווי הנכס בשוק החופשי.
במאמר זה אציג את מהו מס שבח ובאלו מצבים ניתן לקבל ממנו פטור מלא או חלקי.
מהו מס שבח?
במשך שנים רבות מס שבח היה מס “על הנייר” אך החל משנת 2014 עבר תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 ופטורים רבים אשר הונהגו בעבר בוטלו או שונו לחלוטין.
באופן כללי, מס שבח משולם למדינה במצבים בהם מוכר הנכס (דירת מגורים, בניין, משרד להשקעה, מגרש מסחרי וכדומה) מוכר את הנכס בסכום גבוה יותר מהסכום אותו שילם עבור אותו הנכס ונוצר לו רווח ריאלי. לדוגמא, אם אדם רכש דירת מגורים בשווי של 1,000,000 ₪ ומכר אותה לאחר מספר שנים בשווי של 1,400,000 ₪ נוצר לו רווח של 400,000 ₪ לפני הוצאות.
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, ניתן להפחית מהרווח שנוצר הוצאות שונות החל מעלויות שיפוץ של הנכס ועד עלויות תיווך, עלויות משפטיות וכדומה.
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, ישנם מספר מצבים בהם ניתן להגיש בקשה לקבלת פטור ממס שבח, כאשר המצבים השכיחים ביותר הם:
- פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה – על פי חוק ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירה יחידה אשר הוחזקה לתקופה של לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
- פטור ממס שבח במכירת דירה שניה – פטור במכירת דירה שנייה יכול להתקבל כאשר למוכר זכויות מעטות בדירה הנוספת, הדירה התקבלה בירושה או שהדירה השנייה נרכשה כתחליף לדירה הקיימת.
- פטור ממס שבח במכירת דירה שניתנה במתנה – כאשר אדם נותן במתנה דירה לקרוב משפחה הוא פטור מתשלום מס השבח. מס השבח העתידי ישולם על ידי מקבל המתנה ובמקרים מסוימים גם מקבל המתנה זכאי למכור אותה בפטור מלא.
- פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה – אדם שקיבל דירה בירושה, זכאי למכור אותה בפטור מלא ממס שבח אם מתקיימים תנאים מסויימים (בן זוג או צאצא של המוריש, בעלות של דירה אחת על ידי המוריש
- פטור ממס שבח בתמ”א 38 ועסקאות פינוי-בינוי – בעסקאות תמ”א 38 או פינוי-בינוי, הקבלן רוכש את זכויות המקרקעין מהדיירים. במקרים אלה, הדיירים זכאים לפטור מלא ממס שבח ובתנאי שלא קיבלו תמורה כספית אחרת מהקבלן.
לסיכום, כפי שניתן לראות חישוב חבות המס בעסקאות מקרקעין הוא תהליך מורכב אשר דורש הצלבה והתאמה של מספר רב של תנאים, לכן מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין מתמחה במיסוי מקרקעין טרם ביצוע כל עסקת מכר מקרקעין עתידית (מכירה או קנייה).