על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, בעת מכירה של נכס מקרקעין על המוכר לשלם מס שבח אשר משקף את הרווח הריאלי שנוצר למוכר בעסקת המכר מקרקעין שבוצעה.
במאמר זה אציג מהן השיטות האפשרויות לחישוב שומת המס ומה ניתן לעשות במידה וישנן השגות כלשהן על השומה שנקבע לך.
מהי שומת מס שבח?
לעיתים, ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מתשלום מס השבח, אך אם המוכר לא זכאי לפטור, שומת מס שבח היא למעשה הסכום אותו המוכר נדרש לשלם למדינה במסגרת עסקת מכר מקרקעין.
על פי חוק, שומת המס יכולה להיות מחושבת ב – 2 שיטות עיקריות:
- שומת עצמית – שומה עצמית במס שבח מבוצעת על ידי המוכר או עורך הדין אשר מייצג אותו בעסקת המכר.
- שומה למיטב השפיטה – שומה למיטב השפיטה מבוצעת על ידי מנהל מיסוי המקרקעין תוך התבססות על כלל הפרמטרים אותם המוכר מסר בדיון המקדים שנערך לו.
לרוב, שומת המס מוגשת בצורה עצמאית ולאחר ההגשה נבדקת על ידי מנהל מיסוי המקרקעין אשר פועל מטעם רשות המיסים. אם הצהרת המס העצמית אינה נכונה, מנהל המיסוי יכול לדחות את הצהרתו של המוכר ולחשב אותה בהתאם לנתוני העסקה (שווי המכירה מול שווי הרכישה, יום הרכישה מול יום המכירה, פטורים קבועים בחוק, תוספות וכדומה). אם ישנה דחייה של שומת המס העצמית, מנהל מיסוי המקרקעין מחויב לנמק בצורה מלאה את הסיבה לדחייה.
כיצד ניתן להגיש השגה על שומה שנקבעה ע”י מנהל מיסוי המקרקעין?
אם מוכר נמצא בסיטואציה בה השומה העצמית נדחתה ונקבעה לו שומת מס שונה על ידי מנהל מיסוי המקרקעין הוא רשאי להגיש השגה על השומה שנקבעה לו בתוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה.
ההשגה חייבת להיות מנומקת ומפורטת ככל הניתן, כך שתציג את החישוב הנכון מבחינת המוכר והסכום ששנוי במחלוקת. אם ההשגה מתקבלת, מעולה – אך, אם ההשגה נידחת המוכר רשאי להגיש ערר נוסף על ההשגה לוועדת הערר המחוזית. במקרי קיצון, ניתן אף לפנות לבית המשפט העליון שיקבל החלטה בעניין.
לסיכום, שומת מס השבח יכולה להסתכם בעשרות ומאות אלפי שקלים בהתאם לשווי הנכס שנמכר בעסקת המכר. טרם ביצוע עסקה כלשהי, מומלץ לקבל ייעוץ נקודתי אצל עורך דין אשר מתמחה במיסוי מקרקעין – אחרת, מבצע העסקה עלול למצוא את עצמו עם “הפתעות” אשר אם היה מודע אליהן, לא היה נכנס לעסקה מלכתחילה.